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房屋查封能否买卖?北京房屋解查封来回答

作者:北京解财产保全_法院解查封-北京五铢坊投资咨询有限公司 发布日期:2018-12-19 19:54   浏览次数:

 

市民张先生于去年11月看中一套商品房,后通过中介与房主签订《房屋买卖合同》,然而签完合同次日,他才发现该房处于被查封状态。对此,中介方建议张先生垫资解封。面对这样的要求,张先生难以接受并要求终止合同,但双方意见未能达成一致。北京房屋解查封提醒,被查封的房子是不能买卖的。

事件回顾:看上的二手房,却暗藏着一个“坑”

买房可不是一件小事,因此市民张先生看了不少房子,并通过一家房产中介帮忙找房源,后锁定一套70平方米的二手商品房。张先生说,当初他一眼就看上这套房,户型、采光、地段都比较合心意,很快就和房主刘先生就价格达成一致。2017年11月15日,张先生和刘先生、中介签订《房屋买卖合同》,并转了3万元定金给中介,再由对方转给刘先生。

“当时中介说要盖章,所以我没拿合同就离开了。”张先生回忆,当天回家路上,房产中介的一名工作人员吕某让他先支付2.7万元中介费,方便后续帮忙安排查档、过户等事宜。

“我曾犹豫过,但基于信任还是转过去了。”张先生说,由于没有对房屋进行查档,他也曾担心房子是否有问题,但终选择信任对方。因为想着早点办手续,他先后两次通过微信转账,将2.7万元转给吕某。

闹心的是,当次日张先生得知查档结果后,整个人都懵了:自己买的这套房子,签合同前就已经被查封了。

房屋解查封

签完合同的第二天,张先生和刘先生以及中介公司去房产局查档,显示该套房“有查封,有抵押”。对此刘先生表示,他事先也不确定房子被查封,有可能是没有按期还贷所以被查封了。而中介则称,这套房子因逾期未还款属于软查封,是可以交易的。张先生转述中介当时的回复称:“中介说找27万元给业主还贷就可以解封了。”

这样的买卖,张先生当然没有同意。意外的是,吕某随后发了一张合同截图给他,截图中合同末尾新加了几项内容,其中包括“买方首付为12万元,卖方尚欠银行贷款30万元,余下的18万元经纪方先垫付偿还银行欠款,垫资费由买方支付”。张先生当即质疑,为何在自己不知情的情况下,加上后面这些条款。他要求终止交易,拿回已支付的款项。但经多次上门理论,至今没有下文。

为核实该事,20日当天下午,记者和张先生来到房产中介了解情况。此前和张先生多次对接的吕某坦言,中介在查档前并不知晓房子属于查封状态,而后加的条款,是在各方口头应允的前提下加上去的,并不存在擅自添加一说。“房子属于软查封,是可以卖的。”吕某强调,他们绝不会做违法的事,只要张先生按照合同约定去履行,交易是没有问题的,“如果交易不了,责任在于我。我能保证你交易安全”。

但这样的说辞未能让张先生信服。“我的首要诉求就是终止交易,把我支付的所有费用退还。要么就是房子由卖方解封后再重新交易,并签订新合同。”张先生觉得自己作为买方,没有义务也不可能去承担这种转嫁的风险。

因当时刘先生不在现场,记者暂时未能联系上他。不过张先生说,查档后刘先生未主动联系过他,也没有退还定金。

因双方意见当天难以达成一致,纠纷未能得到解决。吕某表示,会将情况汇报给公司负责人,再给出解决方案。

究竟被查封的房子,能否在未解封的情况下再次交易?记者咨询了市房产交易中心,一名工作人员明确告知,房产在查封的状态是不允许进行买卖的。

律师事务所的律师指出,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二款规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。

但《城市房地产管理法》是行政管理法律规范,不影响民事合同的效力。本案中若房地产买卖合同没有违背强制性规定,是各方真实意思表示,那就是有效合同,各方均应全面适当履行。

涉案房产因卖方的原因被查封,导致交易不能顺利完成,卖方的行为已构成违约,张先生可以依据合同约定要求卖方承担违约责任。

如果房产中介事先就已经知道该套房子属于被查封房屋,但故意隐瞒买家,其行为不但构成违约,还可能涉嫌合同诈骗罪。若不知情,在得知真相后,应返还不当得利。