当前位置:主页 > 最新资讯 >

案例精选

房屋在网签后被查封如何处理

作者:北京房屋解查封_解财产保全_法院解查封-北京五铢坊投资咨询有限公司 发布日期:2018-10-10 13:58   浏览次数:

 

  网签之后,卖房人的债权人【民间借贷的债权人、或金融借款的债权人、或其他买卖合同的债权人、或侵权行为的债权人、或不当得利的债权人、或无因管理的债权人等】因为卖房人不履行金钱给付义务,而起诉卖房人并申请法院查封卖房人的房屋的,会对买房人带来什么风险?如何预防?解财产保全来为大家介绍一下。
 
  房屋买卖合同网签之后,如果卖房人再把房子卖给其他人,在撤销前一次网签之前,房产交易中心是不允许办理第二次网签的(这也就是网签防止一房二卖的作用所在)。从法律上讲,只要买房人没有违约的行为,就可以起诉卖房人按照合同约定交付房屋并办理过户手续。但是,是不是买房人只要办理了网签并无违约就一定能够拿到房子呢?不一定。因为在房屋买卖合同网签之后,还可能发生房屋被查封并被司法拍卖的情形,继而可能产生司法拍卖等不受买房人控制的情形。
房屋在网签后被查封如何处理
  一、网签后房屋被查封的可行性
 
  对于网签后的房屋的查封手续,房产交易中心一般都会办理【即房产交易中心在收到法院的保全裁定书和协助执行通知书后,一般都会协助法院查封相关房屋的】。
 
  二、网签能否阻却司法拍卖?
 
  不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定【金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。】根据该条规定,“房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”是阻却司法拍卖的唯一事由,但是该阻却事由也要受到三种限制(即符合上述三种情形的就可以拍卖)。其中,第三种情形为司法拍卖开了绿灯。比如,只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,就可以拍卖该已经被查封的房子【如果这套房子是国家级文物除外】。
 
  网签,是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关相关部门进行备案,并在网上予以公布,以防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件。但是网签只是一种行政管理的手段,而非一个严格的合同法、物权法、担保法等民事法律上的概念。网签不会导致物权的变动,也不能阻止司法拍卖。
 
  三、司法拍卖的后果是什么?
 
  司法拍卖之后,拍得房屋的人可以依据法院的裁定书、拍卖成交的材料等去房地产交易中心办理过户手续,房产交易中心会协助拍得房屋的人办理过户手续(过户到拍得房屋的人名下),这个时候“网签”也没有阻却拍得房屋的人办理房屋过户的作用(通俗的讲,就是“网签”在法院的裁判文书面前就没有任何效力了)。而且买房人也不能以房屋已经网签为由对已付房款主张优先受偿的权利(从拍卖房屋所得价款中优先受偿)。这样,买房人可能在付了部分房款,并且办理了网签,并且没有任何违约的情形下拿不到房子,买房人只能起诉卖房人承担违约责任。但是,如果卖房人在房子被拍卖后没有其他可供执行的财产,买房人可能要面对“房钱两空”的尴尬局面!
 
  四、买房人应该怎么办?
 
  1、起诉并申请法院保全房屋。如果合同约定的过户时间已经到了,那买房人应该抓紧起诉卖房人并申请保全房屋。那如果房屋买卖合同约定的房屋过户时间还没到,买房人可以去起诉卖房人协助办理过户手续吗?严格从法律上讲,是不能的。但是:1、买房人可以依据预期违约的法律规定(《合同法》第94条第二项)诉请解除合同并主张违约金;2、有些法院立案庭对立案材料不从实体上进行审查(有些法院会严格审查),这样的话买房人也可以先去立案并申请保全房屋,等到开庭的时候,房屋过户的时间也应该到了(这个要具体情况具体分析,需要买房人根据离过户的时间还有多久来判断是不是可以这么做)。
 
  2、如果已经进入了司法拍卖阶段,那么,买房人就应当积极参与竞拍。如果买房人拍得了该房屋,那么,就可以依据其与卖房人之间的房屋买卖协议,以及自己付款并且无违约的事实,向法院申请从拍卖价款中扣除自己已经支付的房款。这样,买房人既拿到了房子,也基本不会多花钱。
 
  五、补充说明及对卖房人的提醒
 
  需要补充说明的是,网签之后的房子是不能办理抵押登记的(房地产交易中心以已经网签为由不给办抵押登记,而且这种不给办抵押登记的行为符合《物权法》及《房屋登记办法》的规定)。退一步讲,即便由于某些房产交易中心操作不规范,给已经网签的房屋办理了抵押登记,买房人也可以通过诉讼的方式撤销该抵押登记。
 
  需要提醒卖房人的是,不要试图通过虚假诉讼的方式【如找一个好朋友签订一份假的借款合同,让朋友起诉自己并保全自己的房子,之后通过拍卖等方式将房子过户到朋友名下】规避向买房人交房,因为这样做的法律风险很大,还有可能面临被拉入失信人员名单,影响终身的信用。