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【经典案例】掌握以下几点,助你轻松解决抵押物被法院查封的难题

作者:北京房屋解查封_解财产保全_法院解查封-北京五铢坊投资咨询有限公司 发布日期:2018-07-09 10:55   浏览次数:

 

  如何解决抵押物被法院查封分风险,作担保被法院查封应该怎么化解呢?下面法院解查封小编为大家提出几点意见与建议,希望对大家有所帮助。

【经典案例】掌握以下几点,助你轻松解决抵押物被法院查封的难题

  一、案例情况分析

  举例,某市W珠宝有限公司(以下简称“W公司”),主要从事黄金、珠宝首饰及镶嵌饰品的加工、销售。2014年3月,W公司与G担保公司进行第一次业务合作,经G担保公司担保,W公司获得Z银行发放的一笔一年期500万元的流动资金贷款,每月等额还款18万元。W公司提供的反担保措施为评估净值为303万元的5套房产抵押和W公司法定代表人兼实际控制人陈某的个人连带责任保证。贷款发放后,W公司还款正常。

  根据项目经理撰写的评审报告,W公司主要财务显示,自2014年起W公司的销售、净利润情况出现大幅下滑,但考虑到反担保较充足并且当地房地产市场正在升温,经过评审会评审,尽管有一名评委投了否决票,G担保公司仍同意为W公司提供一年期400万元的贷款担保,要求每月等额还款10万元。2015年5月,在落实反担保措施后,经G担保公司担保, Z银行向W公司发放了400万元贷款。贷款发放后,W公司仅等额还款两期,之后由于公司经营状况恶化,加上实际控制人陈某因涉嫌虚开增值税专用发票刑事犯罪被公安机关刑事拘留,W公司未能偿还等额还款及支付利息,导致贷款逾期。

  2015年底,Z银行提前收贷并通知了G担保公司。因G担保公司与Z银行之间有3个月代偿宽限期约定,虽然明知W公司可能面临大量的债权人起诉查封,G担保公司仍想通过协商谈判的方式促使W公司还款,避免代偿,因此错过第一时间申请法院查封抵押物的良机。3个月的代偿宽限期满后,G担保公司被迫代偿未还本息,并立即申请法院对抵押物进行查封,但为时已晚,抵押物已全部被其他债权人在先查封,G担保公司只能申请轮候查封,因此导致后来强制执行过程中的极大被动。G担保公司虽最终通过抵押物处置全额收回了代偿款本息,却为此付出了大量的人力、时间和金钱成本。

  二、风险原因与分析

  (一)市场风险

  W公司主要从事黄金、珠宝首饰及镶嵌饰品的加工、销售。近年来,国际黄金价格持续震荡,处于下行通道。加上珠宝市场需求趋缓,行业竞争加剧,一旦遇到突发状况,W公司缺乏竞争力、抗击风险能力弱,极易导致资金链断裂。

  (二)财务风险

  W公司的负债率一直较高,特别与个别客户有较大额度的负债或往来。珠宝行情波动不仅使企业出现了亏损,也使资金流出现缺口,影响了向客户的货款支付,最终使客户关系恶化。2014年起W公司的销售、净利润显著下降,G担保公司经过项目评审,虽然减少了贷款担保额度,但仍同意继续提供担保。

  (三)企业违规经营的风险

  毫无疑问,W公司的实际控制人陈某涉嫌刑事犯罪被公安机关刑事拘留,是“压垮骆驼的最后一根稻草”。项目经理在前期项目考察中,往往偏重于调查企业的财务基本情况、反担保情况,容易忽视对企业涉嫌违法、违规经营的法律风险。因中小企业治理结构不健全,企业能否良性发展几乎完全取决于实际控制人或者个别大股东,一旦这些人失去人身自由或者遭遇不测,就好比公司的顶梁柱倒塌,大厦也就将倾。

  (四)抵押物被其他债权人查封的风险

  贷款逾期后,G担保公司虽然明知W公司可能很快将面临债权人起诉查封,仍仗着抵押物足值且房价持续上涨,没有选择提前代偿,因此导致抵押物被其他债权人查封。在后来G担保公司申请法院强制执行过程中,其他债权人迟迟不推动首轮查封法院对抵押物进行拍卖,而是抓住G担保公司急于处置的心理,处处刁难,设置条件。

  三、经验与启示

  (一)优先受偿权与优先处置权

  毫无疑问,对于依法签订抵押合同并办理抵押登记的抵押房产,抵押权人有权以抵押房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。但抵押权人享有优先受偿权不等于就拥有了优先处置权,前者是实体权利,后者是程序权利,前者适用担保法、物权法,后者适用民事诉讼法。对于二者关系的协调问题,在《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》(以下简称《批复》)公布之前,并无明确规定,并因此导致司法实践过程中的无序和混乱。按照司法实践做法,一般情况下,采取了查封、扣押、冻结措施的法院是当然的处置法院。但如果申请首轮查封的当事人不能从抵押物拍卖、变卖款项中获得利益,这种情况的拍卖即为无益拍卖, 在无益拍卖的情形下,申请执行人如不申请拍卖,或因其他原因查封法院认为由其处置被执行人财产不合适的,查封法院应当将财产交由优先债权执行法院拍卖。抵押权人也可申请优先权执行法院主动与首轮查封法院进行协调,要求首轮查封法院同意由抵押权人申请执行的法院进行处置,首轮查封法院应当同意[1]。这当然只是理想状态,现实中的问题处理往往更为复杂、曲折,抵押权人有时不得不做出一定的权利让步才能推动执行。

  (二)《批复》要点

  《批复》于2015年12月16日由最高人民法院审判委员会第1672次会议通过,自2016年4月14日起施行。《批复》有利于缓解司法实践中的混乱,使人民法院执行工作有法可依,客观上讲是一个很大的进步。《批复》主要为解决法院首封处分权与债权人行使优先受偿债权冲突问题,要点如下:

  1.执行过程中,应当由首先查封、扣押、冻结(以下简称查封)法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权(该债权以下简称优先债权),自首先查封之日起已超过60日,且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的,优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

  2.优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的,应当出具商请移送执行函,并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函,将查封财产移送优先债权执行法院执行,并告知当事人。移送执行函应当载明将查封财产移送执行及首先查封债权的相关情况等内容。

  3.财产移送执行后,优先债权执行法院在处分或继续查封该财产时,可以持首先查封法院移送执行函办理相关手续。优先债权执行法院对移送的财产变价后,应当按照法律规定的清偿顺序分配,并将相关情况告知首先查封法院。首先查封债权尚未经生效法律文书确认的,应当按照首先查封债权的清偿顺位,预留相应份额。

  4.首先查封法院与优先债权执行法院就移送查封财产发生争议的,可以逐级报请双方共同的上级法院指定该财产的执行法院。共同的上级法院根据首先查封债权所处的诉讼阶段、查封财产的种类及所在地、各债权数额与查封财产价值之间的关系等案件具体情况,认为由首先查封法院执行更为妥当的,也可以决定由首先查封法院继续执行,但应当督促其在指定期限内处分查封财产。

  (三)审慎利用代偿宽限期

  代偿宽限期一般是指担保公司在与合作银行签订的合作协议中约定,当发生借款人逾期后,合作银行给予担保公司一定的宽限期,宽限期内担保公司可以不向合作银行代偿。对担保公司而言,代偿宽限期的好处是贷款逾期后不用立即代偿,可以通过协商谈判等非诉手段促使借款人或者其担保人还款,当然也有弊端,即如上文案例,可能导致担保公司错失保全良机,陷于对抵押物执行的被动。

  虽然按照常理及《批复》,抵押物被其他债权人查封的情形并非无解,但须看到,《批复》规定的内容旨在平衡各方当事人利益,并非偏重于保护抵押权人的利益。《批复》明确规定应当由首先查封、扣押、冻结(以下简称查封)法院负责处分查封财产,即意味着享有优先受偿权并不当然享有优先处置权,优先债权执行法院与首先查封法院之间的沟通协调并非短时间内能成,如果需要逐级报请双方共同的上级法院指定该财产的执行法院决定的,则更是旷日持久,不可不防。

  因此,即使担保公司享有代偿宽限期利益,也应根据具体项目情况,审时度势,该代偿时就代偿,并立即对抵押物申请查封保全,以最大限度地维护自身合法权益。