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网签购房合同,房屋被查封怎么办

作者:北京房屋解查封_解财产保全_法院解查封-北京五铢坊投资咨询有限公司 发布日期:2018-06-22 10:23   浏览次数:

 

  网签购房合同以后,卖房人的债权人,因为卖房人不履行金钱给付义务,而起诉卖房人并申请法院查封卖房人的房屋的,会对买房人带来什么风险?如何预防?接下来房屋解查封小编为大家分享。

网签购房合同,房屋被查封怎么办

  一、网签后房屋被查封的可行性

  对于网签后的房屋的查封手续,房产交易中心一般都会办理【即房产交易中心在收到法院的保全裁定书和协助执行通知书后,一般都会协助法院查封相关房屋的】。

  二、网签能否阻却司法拍卖?

  不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

  (一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

  (二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

  (三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。根据该条规定,“房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”是阻却司法拍卖的唯一事由,但是该阻却事由也要受到三种限制(即符合上述三种情形的就可以拍卖)

  。其中,第三种情形为司法拍卖开了绿灯。比如,只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,就可以拍卖该已经被查封的房,如果这套房子是国家级文物除外。

  网签,是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关相关部门进行备案,并在网上予以公布,以防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件。但是网签只是一种行政管理的手段,而非一个严格的合同法、物权法、担保法等民事法律上的概念。网签不会导致物权的变动,也不能阻止司法拍卖。

  三、司法拍卖的后果是什么?

  司法拍卖之后,拍得房屋的人可以依据法院的裁定书、拍卖成交的材料等去房地产交易中心办理过户手续,房产交易中心会协助拍得房屋的人办理过户手续(过户到拍得房屋的人名下),这个时候“网签”也没有阻却拍得房屋的人办理房屋过户的作用(通俗的讲,就是“网签”在法院的裁判文书面前就没有任何效力了)。而且买房人也不能以房屋已经网签为由对已付房款主张优先受偿的权利(从拍卖房屋所得价款中优先受偿)。这样,买房人可能在付了部分房款,并且办理了网签,并且没有任何违约的情形下拿不到房子,买房人只能起诉卖房人承担违约责任。但是,如果卖房人在房子被拍卖后没有其他可供执行的财产,买房人可能要面对“房钱两空”的尴尬局面!

  四、买房人应该怎么办?

  1、起诉并申请法院保全房屋

  如果合同约定的过户时间已经到了,那买房人应该抓紧起诉卖房人并申请保全房屋。那如果房屋买卖合同约定的房屋过户时间还没到,买房人可以去起诉卖房人协助办理过户手续吗?

  严格从法律上讲,是不能的。但是:

  1、买房人可以依据预期违约的法律规定诉请解除合同并主张违约金;

  2、有些法院立案庭对立案材料不从实体上进行审查,这样的话买房人也可以先去立案并申请保全房屋,等到开庭的时候,房屋过户的时间也应该到了。

  2、如果已经进入了司法拍卖阶段,那么,买房人就应当积极参与竞拍

  如果买房人拍得了该房屋,那么,就可以依据其与卖房人之间的房屋买卖协议,以及自己付款并且无违约的事实,向法院申请从拍卖价款中扣除自己已经支付的房款。这样,买房人既拿到了房子,也基本不会多花钱。